Notícia publicada no dia 5 de Março de 2008 – Universia.net
Mauro Costa ya no vive en un apartamento de alquiler en la periferia de São Paulo. Él es uno de los 204.312 brasileños que, en los últimos 12 meses, hicieron realidad el sueño de adquirir su propia casa. La deuda adquirida para la financiación tendrá que amortizarse en los próximos 30 años, a una tasa de interés anual del 12%, pero aún así Mauro es inmensamente feliz. Hace poco más de tres años, antes de que el gobierno brasileño cambiara las normas de la financiación inmobiliaria, ni se hubiera imaginado sosteniendo en sus manos las llaves de su casa.
La historia de Mauro es un ejemplo de la nueva realidad que se está viviendo en el mercado inmobiliario brasileño desde mediados de 2005. Con la estabilidad y crecimiento de la economía, el mercado ha registrado índices de crecimiento desde 2001, según datos de Abecip (Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro). Sin embargo, al mercado le faltaban las normas que flexibilizaran las condiciones de compra de inmuebles. Estos cambios fueron llevados a cabo por el gobierno en 2005. Desde entonces, la concesión de créditos en el sector se disparó. En 2004, según datos de Abecip, se concedieron 53.787 créditos hipotecarios en el país. En 2007, este número alcanzó los 195.900.
“Este cambio tuvo lugar en el ámbito de la garantía hipotecaria. En los casos de incumplimiento, el responsable de la financiación no recuperaba el valor adeudado. A partir de 2005, el gobierno permitió que las instituciones trabajaran con la alienación fiduciaria, según la cual el comprador del inmueble sólo será dueño del mismo cuando acabe de pagarlo. Aunque esa posibilidad crea una situación de alto riesgo para el prestatario, posibilita que quien oferte los recursos, tenga una motivación más” porque le permitirá recuperar el inmueble en caso de impago, explica el profesor del departamento de Economía de la UnB (Universidad de Brasilia), José Carlos Oliveira. “La reacción ya se ha hecho tan presente que el mercado necesita contar con mano de obra cualificada. El mercado está muy caliente”.
Al tener mayor seguridad las entidades que conceden la financiación, el gobierno pudo, incluso, ampliar las opciones para la obtención de recursos. Según las normas del Banco Central brasileño, un 65% de todo el dinero captado en el ahorro debe ser destinado, en un 80%, a créditos habitacionales según las condiciones del SFH (Sistema de Financiamiento Habitacional, con topes en las tasas de interés de hasta un 12% y 13% para la adquisición y construcción de inmuebles, respectivamente) y el monto restante, las tasas de mercado, al financiamiento de inmuebles residenciales. “Estas medidas fueron diseñadas para destinar un presupuesto específico procedente de varias fuentes gubernamentales y engloban la ampliación del crédito para la financiación de vivienda y la reducción del Impuesto de Productos Industrializados para un amplio conjunto de materiales de construcción”, añade Anita Kon, profesora de la PUC-SP (Universidad Católica Pontificia de São Paulo).
Por otro lado, señala Kon, “el sector financiero privado también implementó medidas para incentivar el aumento de la financiación inmobiliaria. Aumentaron los plazos de financiación y se flexibilizaron las normas para comprobar la renta del prestatario”. Actualmente, con las condiciones de cobro más estables, las instituciones financieras redujeron el nivel de exigencia en lo que concierne a la comprobación de renta. Incluso los trabajadores autónomos y los pequeños empresarios consiguen obtener financiación según las condiciones ofrecidas por el SFH (recursos subsidiados por el gobierno).
A pesar de este escenario de aceleración, sobre todo del mercado de la vivienda, Kon cree que el fenómeno todavía no se puede definir como un boom. Mucho más optimista sobre la evolución de este mercado es Antonio Montes, profesor del IE Business School (Instituto de Empresa), en España. En su opinión, el desarrollo del país ha propiciado el desplazamiento de los habitantes del campo a las grandes ciudades en busca de oportunidades, aumentando la demanda de viviendas en grandes centros urbanos. “Los brasileños sin vivienda están pensando en comprar en lugar de alquilar, antes no podían hacerlo porque no tenían acceso al crédito. Se ha producido una democratización en el mercado inmobiliario”, señala.


Aunque no todas las clases sociales brasileñas están disfrutando de la mayor oferta de viviendas. Kon explica que a pesar de que las medidas gubernamentales implementadas destinaban recursos específicos para la clase baja y media, los mayores beneficiados del auge de la vivienda son los compradores de la clase media y alta. “Para este nivel la oferta de inmuebles está siendo muy alta, lo que proporciona una fuerte competencia entre los vendedores que flexibilizan las oportunidades de negocios. Por otro lado, incluso con financiaciones específicas para la clase baja, una parte muy grande de la población brasileña de esta franja de ingresos todavía no tiene poder adquisitivo para asumir estas financiaciones”, señala.
Un factor significativo en este escenario – y que lo diferencia de la crisis inmobiliaria ocurrida en EEUU – es que el sistema crece de manera consolidada. Esto es así porque la clase media también pasa por un momento dulce, con índices crecientes de renta y empleo. Una muestra de ello es el dato divulgado por la Caja Económica Federal, un banco gubernamental, que indica que los jóvenes de menos de 30 años representan un 36% de las financiaciones inmobiliarias concedidas por la institución en 2007. “En Brasil no ocurrirá lo mismo que en EEUU, de momento. En primer lugar porque no hay una generalización de la financiación como ocurrió allí – las clases baja y media-baja no están presentes en este mercado. Y la tasa de interés no es tan baja hasta el punto de estimular a las personas que no tiene potencial de compraventa”, afirma Oliveira, de la UnB.
La inversión extranjera
El mercado interno no es el único actor de este festival. Los inversores extranjeros, comenta Montes, “debido a la crisis del sector inmobiliario en EEUU, así como el estancamiento en España, y en general en todos los países europeos, se han dado cuenta de que donde pueden seguir creciendo es en países como Brasil”. Uno de estos inversores es José Antonio Sánchez Santamaría, un empresario español que ha puesto en marcha la construcción de un complejo turístico de 2.000 hectáreas en Natal, en el estado brasileño de Rio Grande do Norte, llamado Grand Natal Golf, y que tiene como imágenes públicas al actor español Antonio Banderas y el futbolista brasileño Ronaldo.
El empresario se lanzó a este proyecto tras construir una promoción de cuarenta viviendas con el fin de explorar el mercado. Ahora, la empresa ha puesto en venta el 90% de la superficie del complejo turístico de Natal en la que podrán construirse hasta 30.000 residencias, cinco campos de golf, centros deportivos, ocho hoteles… Todo ello de la mano de un socio “industrial brasileño”, comentó a finales de 2007 a los medios el presidente del Grupo Sánchez.
Y es que como explica el profesor Montes, “existe una demanda creciente de personas que quieren tener su segunda residencia en Brasil, porque es un país muy atractivo, económica y políticamente estable, que está desarrollando importantes proyectos de infraestructuras en puertos, aeropuertos, autopistas y trenes. Esto, junto con el grado de confianza internacional que despierta el país en la actualidad, está atrayendo a muchos inversores extranjeros”. Se estima que cada año cerca de 70 millones de turistas visitan Brasil y en torno a un cinco por ciento quieren tener allí una segunda vivienda. Sólo la región del Nordeste comercializará en los próximos ocho años ochenta mil casas y apartamentos para extranjeros.
En esta zona, según comenta Montes, la revalorización del terreno en el último año ha sido de más del 100%. “Si a eso unes el plan de Lula de 2006 que contempla para inversiones inmobiliarias ahorros fiscales de hasta el 32% y que ha habido una reducción de impuestos en materiales de construcción, la mano de obra es barata, los tipos de interés han bajado muchísimo, del 25% al 12%, y siguen bajando, las perspectivas son muy buenas”.
En cuanto a la aceleración de las ventas por regiones, Kon señala que ésta “se hizo efectiva inicialmente y con mayor intensidad en la región de São Paulo, que es el centro de desarrollo brasileño, así como en Río de Janeiro. Sin embargo otras regiones del Centro y del Nordeste están preparándose para la aceleración de las ventas inmobiliarias”. La fuerte burocracia, junto con la centralización de las decisiones en las regiones Sudeste y Sur del país, añade, “han supuesto una mayor dificultad de estímulo en las demás regiones”.
Por otro lado, Juan Ignacio Sanz, profesor de Esade, cree que efectivamente se puede hablar de un boom inmobiliario en Brasil y señala que a diferencia de otras inversiones alternativas en este mercado que se están ofertando a inversores particulares españoles en los últimos meses, como ocurre con Marruecos, la inversión en Brasil es mucho más atractiva, por considerarse un turismo típicamente tropical, al tiempo que se está beneficiando del aumento de las comunicaciones de bajo coste. Desde un punto de vista cultural, añade, “hay más proximidad con Latinoamérica que con países africanos, particularmente de cultura islámica o musulmana, lo cual favorece inversiones a más largo plazo en Brasil y estancias de menor plazo en países norteños africanos”.
Proceso de consolidación
Montes apunta que de aquí a un año, probablemente, se van a disparar los precios en mercado residencial y de oficinas. Todo esto, subraya, “si se siguen reduciendo los tipos interés, se contiene la inflación y el índice de crecimiento sigue estable. Creo que se puede producir un alza de los precios importante. Por eso, hay que aprovechar las oportunidades de inversión ahora, ya que existen muchos fondos inmobiliarios internacionales, que tienen la vista puesta en Brasil, a la espera de que le sea concedido el grado de inversión, por parte de las calificadoras de riesgo, lo cual parece muy probable pueda suceder de aquí a unos meses”.
De momento, la mayor parte de las empresas competidoras en este sector son brasileñas. El profesor Montes señala que en el sector se está produciendo un proceso de consolidación. “Cuando empezó a hablarse del crecimiento del sector muchas empresas quisieron salir a bolsa para acometer grandes proyectos y el mercado inmobiliario se inflacionó. Luego, algunas empresas se dieron un batacazo, otras han sobrevivido. Hacia finales de 2008 se verá cuál es el resultado de la consolidación”. Montes predice que sobrevivirán las grandes y las especializadas en un sector concreto.
En este proceso de consolidación actual, todavía están surgiendo incontables empresas constructoras de tamaño pequeño, que confían en que seguirá habiendo resultados positivos. Un rápido paseo por São Paulo, por ejemplo, deja claro a los visitantes que, en los próximos años, muchos proyectos inmobiliarios llegarán al mercado. “El mercado sigue teniendo fuerza porque todo el proceso aún es muy barato. La tierra es muy barata en Brasil. Quien hace una inversión de cierta envergadura en el país, todavía obtiene mucho retorno”, añade Oliveira.
El contexto latinoamericano
En América Latina, comenta Montes, hay tres países: Chile, México y Brasil, que son comparables desde el punto de vista inmobiliario y suponen un menor riesgo para los inversores por motivos diferentes. En Chile, explica, “ha habido un enriquecimiento generalizado de la población, esto lo que está haciendo es que todo el mundo pueda acceder a una vivienda gracias a la estabilidad política. El mercado turístico o de inversores extranjeros es escaso”.
México, sin embargo, “es muy similar a Brasil, pero influye demasiado el componente de ser un país fronterizo con EEUU”. Montes señala que incluso hay gente que trabaja en el sur de este país y tiene su residencia en México porque es más barato, los impuestos son menores, etc. Este país cuenta, además, con importantes desarrollos turísticos y el desarrollo de grandes centros comerciales, al igual que en Brasil. El profesor del IE explica que en estos dos países hay grandes concentraciones de población y son ciudades complicadas, en cuanto a seguridad, como para poder andar por la calle viendo tiendas al estilo europeo. Son, por tanto, países donde las compras se realizan de forma muy parecida al sistema americano, en el centro comercial. Por otro lado, añade que hay grandes compañías como la española Fadesa, etc… que están comprando grandes edificios de oficinas en México “porque la inversión, hoy por hoy, es tremendamente rentable”.
En Brasil, explica Montes, también existe bastante interés por parte de los inversores internacionales en rehabilitar edificios en Rio. “En naves abandonas en la zona del puerto, por ejemplo, que son convertibles en apartamentos de lujo, centros comerciales”. Esto, advierte, “debe de ir acompañado por un plan del gobierno o la respectiva municipalidad y que la seguridad pueda favorecer que los inversores extranjeros quieran quedarse allí. Además, es importante vencer la burocracia porque a la hora de la verdad es difícil realizar inversiones y te encuentras con que te ponen trabas por todas partes”.
Fuentes de consultoras inmobiliarias indican a Montes que habrá una revalorización espectacular. “Un alquiler en España supone una rentabilidad del 2 a 5%. En Brasil se podría obtener hasta tres veces más. Pero además, dentro del plan de Lula, en Natal se construirá el mayor aeropuerto de América Latina, lo que le sitúa a seis horas de Madrid o cinco de Lisboa, con una capacidad de en torno a cinco millones de pasajeros”.
Perspectivas a corto, medio y largo plazo
Para Kon, las perspectivas son que a corto plazo continúe el aumento de las ventas inmobiliarias en Brasil, con miras a que el país está pasando por una fase de aceleración industrial, particularmente en empresas de materiales para la construcción civil, ya que estas industrias tienen un efecto multiplicador considerable sobre el empleo y la renta.
Sin embargo, alerta de que “a medio y largo plazo, este movimiento no se sostiene y se agotará ya que la oferta de inmuebles para la clase media y alta está creciendo de forma que muestra una tendencia a superar la demanda”. Por su parte, a medio y largo plazo, señala, “la dotación de recursos para las clases menos privilegiadas muestra un potencial de disminución considerable, ya que existe la necesidad de dar prioridad a otras obras de infraestructura básica y otros proyectos sociales de educación y salud que apoyen el desarrollo”.
Montes es mucho más optimista que Kon. Para él, los riesgos para el sector consisten en saber en saber si el Gobierno Lula continuará con todas las reformas estructurales que ha iniciado y tiene previstas, además de ser capaces de combatir la corrupción y la inseguridad. Otro peligro es una crisis energética, que pueda afectar al mercado interno.
Oliveira señala que el gobierno brasileño trabaja para crear mejores condiciones de inversión en el sector productivo, facilitando la entrada de jugadores extranjeros en el mercado. Según él, este tipo de inversión traerá, a medio plazo, retorno tanto al inversor, gracias al escenario positivo, como al país, que reduce el riesgo de una fuga masiva de capitales. “El gobierno está trabajado en normas que no restrinjan la inversión extranjera a los activos líquidos, sino que incentiven la inversión en activos reales, tanto en el sector productivo como en la construcción civil. Aunque éstas no sean extremadamente rígidas, pues alejarían a los inversores, ayudan a evitar la volatilidad”, concluye.

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